Travaux votés en AG copropriété : majorité, devis, exécution | Sephos
Voter des travaux en assemblée générale de copropriété, c'est engager un budget collectif sous le contrôle conjoint de la loi du 10 juillet 1965, de son décret d'application du 17 mars 1967 et d'une jurisprudence dense de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. La majorité applicable, les devis exigés, le délai d'exécution, la répartition de la dépense en cas de vente d'un lot et les recours en cas de non-réalisation obéissent à des règles précises que tout syndic et conseil syndical doivent maîtriser. Cette page expose le cadre juridique, le rôle de chaque acteur, les pièges à éviter et la manière dont Sephos pré-câble l'ensemble pour produire des résolutions valides du premier vote.
Voter des travaux, c'est engager une dépense opposable.
Les travaux votés en assemblée générale de copropriété ne sont pas une simple décision d'usage : ils déclenchent une dépense exigible auprès de chaque copropriétaire selon la clé de répartition fixée au règlement de copropriété, ouvrent un délai d'exécution opposable au syndic et engagent la responsabilité de l'ensemble du syndicat. La loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, distingue plusieurs régimes de majorité selon la nature des travaux : l'article 24 pour les travaux d'entretien et de maintenance, l'article 25 pour les travaux d'amélioration et de transformation, l'article 25-1 pour la seconde lecture à la majorité simple, et l'article 26 pour les travaux qui affectent la jouissance ou les parties communes essentielles. Le syndic prépare la résolution, joint les devis exigés par le décret du 17 mars 1967 modifié, fixe l'ordre du jour, convoque les copropriétaires, organise le scrutin et procède au dépouillement sous le contrôle du conseil syndical. Le quorum applicable — soit le nombre minimal de tantièmes ou de voix nécessaires pour qu'une résolution soit valablement adoptée — est calculé pour chaque résolution selon la majorité requise et non en bloc. Une majorité erronée, un devis manquant, un ordre du jour ambigu ou un dépouillement approximatif suffisent à fonder une action en annulation de la résolution sur le fondement de l'article 42 de la loi de 1965, dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal. Le coût d'une annulation — reprise du vote, report des travaux, honoraires d'avocat — dépasse systématiquement le coût d'une plateforme de scrutin qui neutralise ces motifs par construction. Cette page documente ce que chaque syndic, président de conseil syndical et copropriétaire doit savoir avant de voter des travaux : majorités applicables, devis exigibles, délais d'exécution, modalités de recours, articulation avec la vente d'un lot, procédure simplifiée pour les bornes de recharge depuis le décret du 23 décembre 2020. Sephos précâble l'ensemble de ces règles dans un module de scrutin spécialisé copropriété, qui détecte la majorité applicable, joint les devis à la convocation et suit l'exécution post-vote jusqu'à la réception des travaux.
Les fondements juridiques du vote de travaux en AG.
Sephos précâble les régimes juridiques applicables aux travaux votés en copropriété. Vous n'avez pas à devenir juriste pour produire une résolution valide — chaque exigence ci-dessous est tenue par défaut, contractualisée et auditée.
Régit la majorité simple des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. S'applique aux travaux d'entretien et de maintenance des parties communes : ravalement courant, réfection de toiture à l'identique, remplacement de chaudière à puissance équivalente, entretien des espaces verts, travaux imposés par l'autorité administrative. Le vote par correspondance, généralisé par l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, est pris en compte au même titre que le vote en présentiel.
Exige la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, présents, absents ou abstenus. S'applique aux travaux d'amélioration, de transformation, d'addition d'éléments d'équipement neufs, à l'individualisation des contrats d'eau et d'énergie, à l'autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser des travaux affectant les parties communes, à la suppression des vide-ordures ou à l'installation d'antennes collectives. La liste exhaustive est fixée par l'article 25 lui-même, complétée par la jurisprudence constante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation.
Introduit la passerelle de seconde lecture à la majorité simple. Si une résolution soumise à l'article 25 recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, elle peut être immédiatement soumise à un second vote à la majorité simple de l'article 24. Sephos déclenche automatiquement cette seconde lecture lorsque les conditions sont réunies, sans intervention manuelle du syndic, et journalise l'opération dans le procès-verbal.
Réserve la double majorité — majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix — aux décisions qui affectent l'usage, la jouissance ou l'administration des parties communes essentielles : modification du règlement de copropriété portant sur la jouissance, aliénation des parties communes, suppression du poste de gardien ou de concierge lorsque le logement de fonction est attaché à l'emploi, travaux de transformation lourde. Le législateur exige cette double majorité pour garantir un consensus large sur les décisions structurantes.
Précise les pièces à joindre à la convocation : devis, contrats, conditions essentielles du marché. À compter des travaux relevant de l'article 25, le syndic doit annexer à la convocation au moins deux devis émanant d'entreprises distinctes, sauf cas particuliers limités (devis unique pour travaux d'urgence, contrats de maintenance reconductibles). L'absence de devis ou un devis imprécis fonde l'annulation de la résolution.
Réforme le droit de la copropriété et généralise le vote par correspondance. Le formulaire est annexé à la convocation ; chaque copropriétaire peut voter sur chaque résolution avant l'assemblée. Le décret d'application n°2020-834 du 2 juillet 2020 a fixé le formulaire-type. L'ordonnance a également introduit la procédure simplifiée pour l'installation de bornes de recharge à l'initiative du copropriétaire, complétée par le décret n°2020-1720 du 23 décembre 2020.
La troisième chambre civile de la Cour de cassation a construit en cinquante ans une doctrine stable sur la qualification des travaux : Cass. civ. 3e, 18 décembre 2002 sur le ravalement à l'identique relevant de l'article 24 ; Cass. civ. 3e, 26 mars 2008 sur les travaux d'amélioration relevant de l'article 25 ; Cass. civ. 3e, 8 juillet 2014 sur la nécessité de devis précis. La qualification de la majorité applicable est un point régulièrement contesté.
Allège plusieurs majorités auparavant exigées à l'article 26, désormais soumises à l'article 25. Concerne notamment certains travaux d'accessibilité, l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires ou la suppression de canalisations désaffectées. Sephos intègre cette nouvelle répartition dans sa détection automatique de majorité.
Les rôles dans un vote de travaux en AG.
Chaque acteur a son propre niveau d'accès et ses propres responsabilités. La séparation des pouvoirs est inscrite dans la plateforme.
Rédige l'ordre du jour, qualifie chaque résolution sous le bon article (24, 25, 25-1, 26), recueille les devis obligatoires, convoque les copropriétaires dans le délai légal de vingt-et-un jours, anime l'assemblée, organise le vote par correspondance et le scrutin, constate le résultat, signe le procès-verbal, suit l'exécution des travaux votés. Engage sa responsabilité professionnelle en cas de manquement.
Contrôle la gestion du syndic, valide les devis, donne son avis sur les résolutions, peut imposer une mise en concurrence supplémentaire, signale les anomalies à l'assemblée. Accède en lecture seule à la plateforme Sephos pour consulter les pièces, suivre la phase préparatoire et observer le scrutin en temps réel.
Reçoivent la convocation accompagnée des devis et du formulaire de vote par correspondance, votent par correspondance ou en présentiel le jour de l'assemblée, peuvent donner pouvoir dans la limite de trois mandats (article 22 de la loi de 1965). Peuvent contester une résolution adoptée dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal.
Exécute les travaux votés conformément au devis joint à la convocation et accepté par la résolution. Sephos notifie automatiquement l'entreprise du résultat du vote, conserve l'historique des échanges et journalise les jalons d'exécution jusqu'à la réception des travaux.
Article 24, 25 et 26 : qui décide quoi, à quelle majorité.
Quelle majorité pour quel type de travaux ?
Le tableau ci-dessous récapitule la qualification courante de chaque typologie de travaux. La jurisprudence reste susceptible d'affiner ces qualifications cas par cas — Sephos met à jour son catalogue trimestriellement.
Avant de soumettre des travaux au vote de l'AG.
La liste de contrôle que nos équipes parcourent avec chaque syndic et conseil syndical. Sephos couvre la plupart des points automatiquement — cette liste vous aide à valider les éléments qui restent de votre côté.
- Qualification de la résolution sous l'article applicable : article 24, 25, 25-1 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965 — Sephos détecte automatiquement la majorité requise selon la nature des travaux.
- Devis joints à la convocation : deux devis minimum émanant d'entreprises distinctes pour toute résolution relevant des articles 25 ou 26, conformément à l'article 11 du décret du 17 mars 1967 modifié.
- Ordre du jour précis et non équivoque : chaque résolution est rédigée séparément, avec mention de l'article applicable, du devis retenu et du montant exact engagé.
- Convocation envoyée dans le délai de vingt-et-un jours : envoi par lettre recommandée avec accusé de réception, lettre recommandée électronique ou remise en main propre contre récépissé.
- Formulaire de vote par correspondance annexé : modèle conforme au décret n°2020-834 du 2 juillet 2020, intégrant chaque résolution dans l'ordre où elle sera votée.
- Conseil syndical consulté sur les devis : avis recueilli et porté à la connaissance de l'assemblée, conformément à l'article 21 de la loi de 1965.
- Quorum applicable calculé séparément pour chaque résolution : Sephos calcule en temps réel le nombre de tantièmes requis selon la majorité applicable à chaque résolution.
- Procédure simplifiée IRVE le cas échéant : si la borne est à l'usage exclusif d'un copropriétaire, vérifier la notification au syndic prévue par le décret n°2020-1720 du 23 décembre 2020 — aucun vote n'est requis dans ce cas.
- Procès-verbal complet et notifié sous quinzaine : décompte précis pour chaque résolution, mention des opposants et défaillants, notification dans le mois suivant l'assemblée.
- Notification de l'entreprise retenue : courrier de notification du résultat du scrutin envoyé sous quinze jours à l'entreprise titulaire, avec copie au conseil syndical.
- Suivi d'exécution programmé : jalons d'avancement définis avec l'entreprise, point d'étape au conseil syndical, alertes en cas de retard ou de surcoût.
- Archivage du scellement : conservation du procès-verbal signé, des devis, de la liste d'émargement et du décompte des voix pendant au moins dix ans, soit la durée du délai d'exécution opposable au syndic.
Ce qui fait dérailler un vote de travaux en AG.
Six points de friction que nous voyons revenir dans presque chaque audit de copropriété — et qui motivent la majorité des recours sur le fondement de l'article 42 de la loi de 1965.
Un seul devis là où la loi en exige deux, un devis daté de plus d'un an, des prestations vagues ou non chiffrées. Tout devis imprécis fonde l'annulation de la résolution sur le fondement de l'article 42.
Un ravalement avec changement de teinte voté à l'article 24 au lieu de l'article 25, des travaux d'amélioration adoptés à la majorité simple. La qualification erronée de la majorité applicable est le premier motif de recours.
La résolution est adoptée, l'entreprise est notifiée, mais les travaux ne démarrent pas. Le copropriétaire lésé doit mettre en demeure le syndic, puis saisir le tribunal judiciaire pour obtenir l'exécution forcée. Le délai d'exécution est de dix ans.
Qui paie les travaux votés en AG quand le vendeur quitte la copropriété avant la fin du chantier ? La règle est simple, mais souvent ignorée : le payeur est celui qui est copropriétaire à la date d'exigibilité de l'appel de fonds.
Le syndic dispose d'un pouvoir d'intervention en cas d'urgence pour la sauvegarde de l'immeuble (article 18). Mais l'urgence se prouve, et l'engagement de dépenses au-delà du nécessaire expose le syndic à engager sa responsabilité personnelle.
Une borne à usage individuel a basculé sous le régime simplifié depuis le décret du 23 décembre 2020 — pas de vote, simple notification. Une borne à usage collectif relève toujours de l'article 25. La confusion ouvre la voie au recours.
Cinq motifs d'annulation neutralisés par construction.
Les motifs d'annulation d'une résolution sur le fondement de l'article 42 de la loi de 1965 que nous voyons revenir le plus souvent devant le tribunal judiciaire — et la manière dont la plateforme les neutralise par défaut.
Sephos rend obligatoire le téléversement des devis lorsque la résolution relève de l'article 25 ou 26. La convocation ne peut pas être expédiée tant que les devis exigés ne sont pas annexés au dossier numérique.
Le module copropriété détecte automatiquement la majorité applicable à partir d'une typologie pré-cataloguée. Toute tentative de soumettre des travaux d'amélioration à l'article 24 déclenche une alerte avant validation.
Chaque résolution est rédigée séparément, avec une structure imposée : intitulé, article applicable, devis retenu, montant exact, modalités de paiement. L'ambiguïté formelle est neutralisée par le gabarit.
Sephos déclenche un suivi d'exécution automatisé dès la notification du résultat. Les jalons sont documentés, les retards horodatés, le conseil syndical alerté. Le syndic dispose d'une preuve de diligence opposable.
Le délai de recours court à compter de la notification régulière du procès-verbal. Sephos horodate la notification au standard eIDAS qualifié, conserve la preuve d'envoi et journalise toute opération sensible. Le recours pour vice de forme devient sans objet.
Une copropriété de 95 lots, deux résolutions sensibles.
Le syndic avait l'année précédente convoqué une assemblée où le ravalement avait été soumis à la majorité simple, qualification que l'isolation thermique extérieure ne supportait pas. La résolution avait été annulée à la demande d'un copropriétaire opposant, sur le fondement de l'article 42 de la loi de 1965, deux mois après la notification du procès-verbal. La bascule vers Sephos a permis au syndic de qualifier automatiquement chaque résolution, de joindre les devis numériques à la convocation, de calculer en temps réel le nombre de tantièmes nécessaires pour chaque scrutin et de produire un procès-verbal horodaté eIDAS notifié dans la semaine. Le conseil syndical a salué la lisibilité des dossiers, les copropriétaires ont apprécié de pouvoir voter par correspondance avec les devis intégrés.
Trois objections fréquentes, trois réponses directes.
Le syndic décide seul des travaux courants.
Non. Le syndic n'exerce un pouvoir de décision autonome que dans le cas étroit des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble (article 18 de la loi de 1965). Tout autre travaux — y compris l'entretien courant relevant de l'article 24 — exige un vote de l'assemblée générale, fût-ce à la majorité simple. Le syndic qui engage des dépenses non votées engage sa responsabilité personnelle.
Voir les règles de majoritéTous les travaux relèvent de l'article 25.
Faux. La distinction entre les travaux d'entretien (article 24) et les travaux d'amélioration ou de transformation (article 25) est constante dans la jurisprudence de la Cour de cassation. Un ravalement à l'identique relève de l'article 24 (Cass. civ. 3e, 18 décembre 2002) ; un ravalement avec isolation thermique extérieure relève de l'article 25. Qualifier sous l'article 25 par excès de prudence n'est pas neutre : l'absence des devis exigés peut fonder une contestation.
Une borne IRVE exige toujours l'unanimité.
Non. Le décret n°2020-1720 du 23 décembre 2020 a introduit une procédure simplifiée pour les bornes de recharge à l'usage exclusif d'un copropriétaire : notification au syndic, qui inscrit l'information à l'ordre du jour de l'assemblée à titre informatif. Aucun vote n'est requis. Une borne à l'usage collectif, en revanche, relève toujours de l'article 25 — majorité absolue, et non unanimité.
Demander une démoSix raisons de choisir Sephos pour vos votes de travaux.
Sephos remplace la convocation rédigée à la main, les devis joints au coup par coup, la majorité estimée de mémoire et le procès-verbal tapé après-coup par une plateforme unique conforme à la loi du 10 juillet 1965 et à l'ordonnance n°2019-1101.
Téléversement obligatoire des devis lorsque la résolution relève de l'article 25 ou 26. Les copropriétaires consultent les pièces depuis leur navigateur, sans manipulation papier. La preuve de diligence du syndic est horodatée.
Catalogue de résolutions pré-rédigées par typologie de travaux : ravalement, toiture, ascenseur, individualisation, IRVE, accessibilité. La majorité applicable est calculée par le moteur juridique Sephos à chaque création de résolution.
Notification automatique de l'entreprise retenue, jalons d'avancement documentés, alertes en cas de retard, point d'étape au conseil syndical. Le délai d'exécution opposable au syndic n'est plus une abstraction.
Convocation, procès-verbal, appel de fonds : chaque communication est notifiée par lettre recommandée électronique ou courrier postal selon le choix du destinataire, horodatée au standard eIDAS, conservée pendant dix ans.
Module pré-état daté qui identifie les travaux votés et non exigibles à la date de vente, les charges courantes, les procédures en cours. Le notaire reçoit un dossier consolidé, le vendeur et l'acquéreur savent qui paie quoi.
Procès-verbal signé eIDAS qualifié, liste d'émargement, décompte des voix, devis annexés : tout est conservé pendant la durée du délai de prescription de l'action en exécution, soit dix ans à compter du vote.
Vente, non-réalisation, urgence, bornes IRVE, seconde lecture.
Travaux votés en AG et vente d'un lot : qui paie ?
La question revient à chaque vente intervenant en cours d'exécution de travaux votés. La règle, issue de l'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de la jurisprudence constante de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, repose sur la date d'exigibilité de l'appel de fonds, et non sur la date du vote. Le payeur est le copropriétaire inscrit à la date à laquelle le syndic appelle la provision. Si la vente intervient avant l'appel de fonds, le nouvel acquéreur paie. Si la vente intervient après, le vendeur paie. Cette règle peut être aménagée par accord exprès entre vendeur et acquéreur, consigné dans l'acte authentique de vente, mais cet accord n'est opposable qu'entre eux : le syndic peut continuer à exiger le paiement de celui qu'il considère redevable selon la règle légale, à charge pour les parties de se rapprocher ensuite. Une résolution adoptée en AG mais dont l'appel de fonds est appelé après la signature de l'acte authentique est due par l'acquéreur, même s'il n'était pas copropriétaire au moment du vote — il achète la copropriété en l'état, y compris ses décisions prises. C'est la raison pour laquelle l'état daté exigé à toute vente mentionne précisément les travaux votés non encore exigibles. Sephos consolide automatiquement ces informations dans le pré-état daté.
Travaux votés en AG avant vente : cas pratique
Voici la situation typique. Une AG vote en juin 2025 un ravalement de façade pour un montant total de 240 000 €, avec un échéancier d'appels de fonds en septembre 2025 (60 %), février 2026 (30 %) et juin 2026 (solde 10 %). Un copropriétaire vend son lot en novembre 2025. Le premier appel de fonds, exigible en septembre 2025, est dû par le vendeur. Le deuxième, exigible en février 2026, et le solde de juin 2026 sont dus par l'acquéreur. Si vendeur et acquéreur souhaitent répartir autrement, ils l'inscrivent dans l'acte de vente ; cette répartition leur est opposable, mais pas au syndicat. Sephos produit pour chaque transaction un récapitulatif daté qui détaille chaque travaux voté, son montant, son échéancier et l'identification du débiteur à chaque date d'exigibilité.
Travaux votés en AG non réalisés : recours et délais
Le syndic est légalement tenu d'exécuter les décisions de l'assemblée générale, à moins qu'une raison légitime ne s'y oppose (refus de l'entreprise retenue, difficultés techniques imprévues, contestation judiciaire en cours). En cas de non-exécution, le copropriétaire diligent doit dans un premier temps mettre en demeure le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, en rappelant la résolution votée et le délai écoulé. Si la mise en demeure reste sans effet pendant un mois, le copropriétaire ou le conseil syndical peut saisir le tribunal judiciaire d'une action en exécution forcée, fondée sur l'article 18 de la loi de 1965 et sur le mandat que le syndic a reçu de l'assemblée. Le juge peut prononcer une astreinte journalière à la charge du syndic défaillant. L'action en exécution se prescrit par dix ans, conformément à l'article 42-1 de la loi de 1965. Au-delà, la résolution devient caduque et un nouveau vote est nécessaire. La responsabilité civile professionnelle du syndic peut également être engagée pour le préjudice résultant du retard. Sephos tient un journal d'exécution automatique de chaque résolution votée, avec les jalons attendus, les alertes en cas de retard et les preuves de diligence opposables à l'autorité judiciaire.
Borne de recharge IRVE : la nouvelle procédure simplifiée 2020
Le décret n°2020-1720 du 23 décembre 2020, pris en application de la loi d'orientation des mobilités, a introduit une procédure simplifiée pour l'installation de bornes de recharge à l'usage exclusif d'un copropriétaire dans un emplacement de parking lui appartenant ou dont il a la jouissance privative. Le copropriétaire notifie son projet au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée d'un descriptif technique. Le syndic dispose d'un délai de trois mois pour saisir le tribunal judiciaire d'une opposition motivée, faute de quoi la borne peut être installée sans vote de l'assemblée. Le syndic inscrit l'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée à titre purement informatif. Cette procédure ne s'applique pas aux bornes à usage collectif (parking visiteurs, espace partagé) qui demeurent soumises à l'article 25 de la loi de 1965 — majorité absolue. La distinction usage exclusif / usage collectif est donc déterminante. Sephos détecte automatiquement le régime applicable selon le périmètre fonctionnel décrit et oriente le syndic vers la procédure adaptée.
Travaux sans devis : quand c'est possible
Le principe posé par l'article 11 du décret du 17 mars 1967 modifié exige la production de devis pour toute résolution engageant des travaux relevant des articles 25 ou 26. Trois exceptions limitées tempèrent ce principe. La première vise les contrats de maintenance reconductibles d'une année sur l'autre, pour lesquels le contrat lui-même tient lieu de devis. La deuxième vise les travaux d'urgence engagés par le syndic au titre de l'article 18, pour lesquels un devis unique et la justification de l'urgence suffisent. La troisième vise les travaux d'un montant inférieur à un seuil voté par l'assemblée précédente, sans excéder le seuil ouvrant la mise en concurrence obligatoire fixé par l'assemblée ou, à défaut, par la pratique professionnelle. En dehors de ces cas, voter des travaux sans devis expose à l'annulation de la résolution. Sephos identifie les configurations légales et bloque le scrutin tant que les pièces obligatoires ne sont pas produites.
Travaux urgents : le pouvoir d'intervention du syndic
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 confère au syndic le pouvoir d'engager les dépenses urgentes nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, sans vote préalable de l'assemblée. Ce pouvoir est étroitement encadré. L'urgence se définit comme une situation où l'absence d'intervention immédiate exposerait l'immeuble ou ses occupants à un dommage : fuite d'eau majeure, effondrement partiel, infiltration menaçant la structure, panne d'ascenseur enfermant des personnes. L'urgence se prouve par les constats, photos, rapports d'expertise antérieurs à l'intervention. Le syndic doit informer immédiatement le conseil syndical, convoquer une assemblée extraordinaire dans les meilleurs délais pour ratifier la décision et obtenir le vote des fonds, et limiter l'engagement de dépenses au strict nécessaire à la sauvegarde — pas à la reconstruction ou à l'amélioration. L'engagement de dépenses au-delà de l'urgence stricte expose le syndic à voir sa responsabilité personnelle engagée. Sephos formalise une procédure de déclaration d'urgence horodatée, transmise au conseil syndical, qui constitue la preuve de diligence opposable à l'assemblée et, le cas échéant, au juge.
Article 25-1 : la passerelle de seconde lecture
Introduit par la loi de 2004 et précisé par l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, l'article 25-1 permet d'éviter qu'une résolution soumise à l'article 25 ne soit définitivement écartée alors qu'elle recueille un soutien significatif. Lorsqu'un projet soumis à la majorité absolue n'obtient pas cette majorité mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, l'assemblée peut immédiatement procéder à un second vote à la majorité simple de l'article 24. La passerelle s'applique à la même assemblée, sans nouvelle convocation, et n'exige pas de quorum particulier au-delà des règles applicables à l'article 24. Sephos détecte automatiquement la condition du tiers des voix à l'issue du premier vote, propose la seconde lecture au président de séance et journalise l'opération dans le procès-verbal — preuve formelle que la procédure a été respectée et que la résolution n'a pas été imposée sans base légale.
Délai d'exécution post-vote : combien de temps pour réaliser ?
La loi de 1965 ne fixe pas de délai d'exécution général des résolutions votées. Le délai applicable est celui prévu par la résolution elle-même ou, à défaut, le délai raisonnable apprécié au regard de la nature des travaux. L'action en exécution se prescrit par dix ans, à compter de la date du vote. La résolution non exécutée dans ce délai devient caduque ; un nouveau vote est alors nécessaire. Le syndic engage sa responsabilité professionnelle pour le retard fautif, distinct de la prescription décennale. Le conseil syndical exerce un contrôle continu et peut demander au syndic un point d'étape à chaque réunion. Sephos formalise ce suivi en envoyant des rapports d'avancement automatiques au conseil syndical, trimestriellement ou à la demande, et en archivant les preuves de diligence pour la durée de la prescription décennale.
Travaux non votés en AG : que peut faire un copropriétaire ?
Un copropriétaire qui estime que des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble n'ont pas été inscrits à l'ordre du jour peut exercer plusieurs voies de droit. La première est de demander au syndic, par lettre recommandée, d'inscrire la résolution à l'ordre du jour de la prochaine assemblée. Le syndic est tenu d'y donner suite — sauf résolution manifestement contraire à la loi — sous peine d'engager sa responsabilité. La deuxième voie consiste à demander la convocation d'une assemblée extraordinaire, lorsque les copropriétaires représentant au moins un quart des voix le sollicitent (article 8 du décret du 17 mars 1967). La troisième, plus radicale, consiste à saisir le tribunal judiciaire pour faire ordonner l'inscription de la résolution ou l'engagement des travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble. Cette action est ouverte à tout copropriétaire et ne requiert pas de mandat préalable de l'assemblée. Sephos facilite l'exercice du premier recours en outillant l'inscription des points à l'ordre du jour par le copropriétaire ou le conseil syndical, avec horodatage et traçabilité de la demande.
Vote travaux AG copropriété : modalités pratiques
Trois modalités coexistent depuis l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019. Le vote en présentiel à l'assemblée demeure la modalité de référence : chaque copropriétaire physiquement présent ou représenté par mandataire vote pour chaque résolution, le décompte est constaté immédiatement. Le vote par correspondance, généralisé par l'ordonnance et précisé par le décret n°2020-834, permet à tout copropriétaire d'adresser au syndic son formulaire de vote complété avant l'assemblée. Le formulaire est annexé à la convocation, reprend chaque résolution dans son intitulé exact, et le copropriétaire exprime pour chacune un vote pour, contre ou une abstention. Le vote en visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permet aux copropriétaires distants de participer à l'assemblée en temps réel. Sephos prend en charge les trois modalités dans le même scrutin, consolide les votes et produit un procès-verbal unique avec ventilation par modalité.
Travaux d'entretien vs travaux d'amélioration : la qualification
La distinction entre travaux d'entretien (article 24) et travaux d'amélioration (article 25) est le principal facteur de contestation des résolutions de copropriété. La Cour de cassation a posé un critère stable : les travaux d'entretien visent à maintenir l'immeuble dans son état antérieur, à l'identique, sans changement de matériau, de performance ou d'usage. Les travaux d'amélioration introduisent une transformation, un nouvel équipement, une performance supérieure. Quelques exemples : remplacer une chaudière à gaz par une chaudière à gaz de même puissance et même technologie relève de l'article 24 ; remplacer cette chaudière par une pompe à chaleur, ou ajouter une régulation intelligente, relève de l'article 25. Refaire une toiture à l'identique relève de l'article 24 ; la refaire en ajoutant une isolation thermique extérieure ou des panneaux photovoltaïques relève de l'article 25. Repeindre la cage d'escalier à l'identique relève de l'article 24 ; la repeindre dans une nouvelle couleur relève de l'article 25 selon une jurisprudence stricte. Sephos s'appuie sur une bibliothèque de qualifications mise à jour trimestriellement par notre comité juridique, intégrant chaque arrêt notable de la chambre civile de la Cour de cassation.
Contester un vote de travaux en AG : procédure article 42
L'action en annulation d'une résolution s'exerce devant le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble, dans le délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal au copropriétaire. Le délai est rigoureux : il s'agit d'un délai de forclusion, non susceptible d'interruption ni de suspension. L'action est ouverte aux copropriétaires opposants — c'est-à-dire ceux qui ont voté contre la résolution — et aux copropriétaires défaillants — c'est-à-dire ceux qui n'ont pas participé au vote, en présentiel comme par correspondance. Le copropriétaire qui s'est abstenu ou qui a voté pour la résolution n'a pas qualité pour agir. Les motifs d'annulation sont d'ordre formel (irrégularité de la convocation, défaut de devis, ordre du jour incomplet, majorité erronée) ou d'ordre substantiel (résolution contraire à la loi, à l'intérêt collectif, ou portant atteinte aux droits d'un copropriétaire). Le juge peut annuler la seule résolution litigieuse sans remettre en cause l'ensemble du procès-verbal, ou prononcer l'annulation de toute l'assemblée si l'irrégularité est globale. Sephos documente chaque opération sensible — envoi de la convocation, annexion des devis, recueil des votes, calcul des majorités, notification du PV — par un horodatage eIDAS qualifié et conserve les preuves pendant dix ans, soit la durée de prescription de l'action en exécution.
Articulation avec les modalités de vote
Le scrutin sur des travaux peut être conduit en présentiel pur, en hybride présentiel + correspondance, ou en distanciel intégral pour les copropriétés qui l'autorisent par décision de l'assemblée précédente. La page dédiée au vote par correspondance détaille le formalisme du formulaire annexé à la convocation, les règles de prise en compte du dernier vote exprimé en cas de double envoi, et les modalités de retour au syndic. Pour comprendre l'articulation avec les autres décisions soumises à l'assemblée — élection du conseil syndical, approbation des comptes, désignation du syndic — la page d'accueil du module AG copropriété présente une vue d'ensemble. Pour les structures associatives, fédératives ou syndicales qui votent également des budgets d'investissement, l'AG d'association traite des spécificités du régime associatif. Enfin, pour comprendre les règles techniques de calcul des résultats à représentation pondérée, le glossaire Sephos consacré au scrutin proportionnel détaille les méthodes applicables.