Règles de majorité AG copropriété : art 24, 25, 25-1, 26 | Sephos

Article 24 — majorité simple : quels votes

La majorité simple est la règle de droit commun pour la gestion courante de l'immeuble. Elle se calcule sur les seules voix exprimées : les copropriétaires présents, les copropriétaires représentés par un mandataire ayant voté, et les copropriétaires ayant voté par correspondance. Les abstentions ne sont pas comptées, les copropriétaires défaillants ne pèsent pas non plus. La résolution est adoptée si le nombre de voix exprimées pour dépasse strictement le nombre de voix exprimées contre. L'égalité parfaite vaut rejet. Le champ d'application couvre l'approbation des comptes, le vote du budget prévisionnel, les travaux d'entretien et de réparation courants, la désignation du conseil syndical, et plus généralement toute décision qui ne relève pas d'un autre régime spécialement prévu par la loi. L'article 24 est donc résiduel par construction : il s'applique chaque fois qu'aucun autre régime n'est expressément exigé. Cette nature résiduelle ne signifie pas que la majorité simple soit le régime par défaut : le syndic doit toujours qualifier d'abord l'objet de la résolution et vérifier qu'aucun article plus exigeant ne s'applique, avant de retenir l'article 24.

Article 25 — majorité absolue : quels votes

La majorité absolue est exigée pour les décisions structurantes qui engagent la copropriété au-delà de la simple gestion courante. Elle se calcule sur l'ensemble des voix de tous les copropriétaires du syndicat, qu'ils soient présents, représentés, ayant voté par correspondance, abstenus ou défaillants. La résolution est adoptée si le nombre de voix exprimées pour dépasse strictement la moitié du nombre total des voix du syndicat. Cette base de calcul inversée explique pourquoi l'abstention et la défaillance pèsent contre la résolution : non comptées dans les voix pour, elles réduisent mécaniquement la probabilité d'atteindre le seuil. Le champ d'application couvre la désignation et la révocation du syndic, les travaux d'amélioration des parties communes, l'autorisation de travaux affectant les parties communes, l'installation d'équipements collectifs (ascenseur, système de chauffage, antenne collective), et les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées qui bénéficient d'un régime favorable malgré leur rattachement à l'article 25. La désignation du syndic est typiquement l'objet sur lequel se joue chaque année l'application correcte du régime article 25 — la moindre confusion avec la majorité simple expose le mandat à une annulation pure et simple.

Article 25-1 — la seconde lecture

Le mécanisme de seconde lecture introduit par l'article 25-1 répond à une situation pratique fréquente : une résolution article 25 qui recueille un soutien substantiel sans atteindre la majorité absolue. La loi prévoit que si la résolution a obtenu au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires du syndicat, elle est immédiatement soumise à un second vote, à la majorité simple de l'article 24. Cette seconde lecture évite la convocation d'une AG ultérieure et accélère la prise de décision sur les sujets qui rencontrent une opposition limitée. Le seuil tiers s'apprécie sur l'ensemble des voix du syndicat, comme pour l'article 25 lui-même, et non sur les voix exprimées. Si le seuil n'est pas atteint en première lecture, la résolution est rejetée et la seconde lecture ne s'ouvre pas. Si elle est atteinte, la seconde lecture est obligatoire, le président de séance ne disposant d'aucune marge d'appréciation. La proclamation à la tribune doit être explicite : « La résolution n'a pas réuni la majorité absolue de l'article 25 mais a recueilli au moins un tiers des voix ; je la soumets à seconde lecture en application de l'article 25-1. » Sephos automatise cette proclamation et propose le bouton de seconde lecture dès que le seuil tiers est atteint, sans intervention manuelle du syndic.

Article 26 — double majorité : exceptions

La double majorité de l'article 26 est la plus exigeante des règles de majorité ordinaires de la loi de 1965. Elle exige cumulativement la majorité des copropriétaires en nombre et la représentation d'au moins deux tiers des voix du syndicat. La perte d'une seule des deux conditions entraîne le rejet de la résolution, sans possibilité de seconde lecture — le mécanisme de l'article 25-1 ne s'applique pas aux votes article 26. Le champ d'application couvre la modification du règlement de copropriété en ce qui concerne la jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes, l'aliénation des parties communes, et certaines surélévations de l'immeuble. L'article 26 alinéa 2 réserve à l'unanimité des copropriétaires les décisions qui modifient la destination de l'immeuble (par exemple le passage d'une destination d'habitation à une destination mixte habitation/commerce) ou les modalités de jouissance des parties privatives résultant du règlement. À noter qu'un article 26-1 dérogatoire prévoit une majorité spéciale pour certains travaux d'accessibilité et d'économie d'énergie, plus favorable à l'adoption.

Abstention vs vote contre : différence et comptage

La différence abstention et vote contre AG copropriété est le piège pédagogique le plus fréquent. Sous le régime article 24, l'abstention est neutre : elle n'est pas comptée dans le calcul de la majorité, qui se fait sur les seules voix exprimées pour ou contre. Une abstention ne pèse donc ni pour, ni contre, ni pour le quorum. Sous le régime article 25, en revanche, la base de calcul est l'ensemble des voix du syndicat, pas seulement les voix exprimées : l'abstention n'est toujours pas comptée dans les voix pour, mais elle réduit mécaniquement la probabilité d'atteindre la majorité absolue, et s'assimile donc en pratique à un défaut de soutien à la résolution. Cette inversion fondamentale entre les deux régimes est juridiquement décisive : un copropriétaire qui s'abstient en pensant rester neutre sur un vote article 25 pèse en réalité contre la résolution. Sephos applique automatiquement la règle de comptage selon l'article qualifié pour chaque résolution, sans intervention du syndic, et affiche en temps réel l'incidence de chaque abstention sur le seuil à atteindre.

Copropriétaire défaillant (article 25-1 et règles connexes)

Le copropriétaire défaillant est celui qui, régulièrement convoqué à l'assemblée, n'y assiste pas, ne se fait pas représenter et ne vote pas par correspondance. La défaillance n'est ni une abstention, ni un vote contre : c'est une absence totale d'expression. Son incidence sur le décompte varie selon le régime applicable. Sous l'article 24, le défaillant est exclu du décompte au même titre que l'abstention. Sous l'article 25, le défaillant pèse contre la résolution puisque la base de calcul englobe l'ensemble des voix du syndicat. Sous l'article 25-1, le défaillant est exclu en seconde lecture, qui suit le régime de l'article 24. Sous l'article 26, le défaillant pèse contre les deux conditions cumulatives (majorité en nombre et seuil des deux tiers). Cette gradation explique pourquoi la mobilisation des copropriétaires est stratégique sur les votes article 25 et 26, et beaucoup moins déterminante sur les votes article 24. Sephos identifie automatiquement les copropriétaires défaillants à la clôture du vote et applique la règle de comptage correspondante selon l'article applicable.

Propriété démembrée (usufruit/nue-propriété) : qui vote

Le vote en AG de copropriété de propriété démembrée pose une question juridique distincte de celle des règles de majorité, mais qui peut interférer avec leur application. En principe, le vote relève de l'usufruitier pour les actes d'administration et de jouissance — c'est-à-dire la quasi-totalité des résolutions article 24 et une partie des résolutions article 25 — et du nu-propriétaire pour les actes de disposition (article 26 et article 26 alinéa 2). En pratique, l'article 23 de la loi de 1965 prévoit qu'à défaut de convention contraire entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, c'est l'usufruitier qui exerce les droits de vote pour toutes les décisions. La convention contraire, lorsqu'elle existe, doit être notifiée au syndic et versée au dossier du copropriétaire défaillant ; elle peut prévoir une répartition par nature de résolution, ou désigner un représentant unique. Sephos permet de qualifier chaque lot comme démembré et de saisir les deux titulaires, en appliquant les règles supplétives si aucune convention n'est versée. La voix du lot démembré n'est jamais comptée deux fois.

Procuration : limite article 22 (trois mandats maximum)

La procuration vote AG copropriété est encadrée par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965, dont la rédaction issue de la loi ELAN limite à trois le nombre de mandats qu'un même copropriétaire peut détenir. Cette limite comporte une exception : un copropriétaire peut détenir plus de trois pouvoirs si le total des voix dont il dispose (voix propres + voix des mandants) n'excède pas 10 % des voix du syndicat. Cette règle permet à un copropriétaire propriétaire de nombreux petits lots de recevoir des procurations d'autres petits propriétaires sans atteindre une concentration disproportionnée. La tenue du compteur des procurations relève du bureau de séance avant l'ouverture du vote. Le dépassement du plafond entraîne la nullité des procurations excédentaires, et leur impact sur le vote doit être recalculé. Le syndic ou le mandataire ne peut détenir une procuration s'il est en situation de conflit d'intérêts avec le copropriétaire représenté — typiquement le syndic en place ne peut détenir une procuration pour le vote sur son propre mandat. Sephos tient automatiquement le compteur des procurations par mandataire et alerte si un quatrième mandat est saisi.

Peut-on revenir sur une résolution votée ?

Peut-on revenir sur une résolution votée en AG : c'est l'une des questions les plus fréquemment posées au syndic après l'AG, en particulier par les copropriétaires opposants ou défaillants. La réponse comporte deux temps. Pendant le délai de l'article 42 — deux mois à compter de la notification du procès-verbal — la résolution peut être contestée devant le tribunal judiciaire par les seuls copropriétaires opposants (ayant voté contre) ou défaillants (absents non représentés). Le recours peut viser une erreur de qualification de la majorité, un vice de procédure, une rupture d'égalité entre copropriétaires, ou tout autre motif de droit. Si le tribunal annule la résolution, elle est réputée n'avoir jamais existé. Passé ce délai de deux mois, la résolution devient irrévocable : elle ne peut plus être contestée sur le fond, même si l'erreur de majorité est manifeste. La seule voie ouverte est alors une nouvelle assemblée générale, avec un nouvel ordre du jour reprenant la question, et un nouveau vote selon le régime de majorité applicable. Cette nouvelle décision peut le cas échéant renverser la décision précédente — par exemple révoquer le syndic désigné à la précédente AG — sans pour autant rétroagir sur les actes accomplis dans l'intervalle.

Délai et procédure de contestation devant le tribunal judiciaire

La procédure de contestation prévue à l'article 42 est strictement encadrée. Le délai est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale aux copropriétaires opposants et défaillants. La notification doit intervenir dans le mois suivant la tenue de l'AG, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique sécurisée si le copropriétaire a accepté cette modalité. Le délai court à compter de la première présentation de la lettre, ou de la réception de l'e-mail horodaté. Le recours est porté devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. Le juge peut prononcer l'annulation de la résolution contestée, mais aussi des résolutions accessoires qui en dépendaient. Pendant la procédure, la résolution attaquée continue de produire ses effets, sauf décision contraire du juge — d'où l'importance de la rigueur en amont, à la qualification et au comptage. Sephos archive le procès-verbal signé électroniquement et automatise les notifications aux opposants et défaillants avec horodatage opposable, ce qui documente précisément le point de départ du délai de deux mois.

Vote par correspondance et vote pré-AG

Le vote par correspondance — parfois improprement appelé vote pré-AG — est admis pour tous les régimes de majorité depuis la loi ELAN, sous réserve d'un formalisme strict. Le copropriétaire reçoit avec sa convocation un formulaire préimprimé listant chaque résolution, avec trois cases : pour, contre, abstention. Il retourne le formulaire signé avant l'ouverture de l'AG. Si une résolution est modifiée en séance, le vote par correspondance qui s'y rapporte est réputé exprimer un vote contre, sauf si la modification est purement formelle (correction d'erreur matérielle, sans incidence sur le fond). Cette règle protège les copropriétaires qui ont voté par correspondance d'une modification substantielle introduite à l'insu de leur expression. Sephos centralise les votes par correspondance et les agrège automatiquement aux votes en séance dans le décompte de chaque résolution. Voir notre page dédiée pour le détail du formalisme.

Cas particulier : assemblée générale en visioconférence

L'AG en visioconférence est admise depuis la loi du 23 novembre 2018 et le décret d'application de 2019. Les règles de majorité applicables aux résolutions sont identiques, qu'elles soient votées en présentiel, à distance ou en mode hybride. Sephos accompagne la tenue de l'AG en visioconférence avec une plateforme de vote en ligne qui respecte le formalisme exigé : identification des votants, expression individuelle des voix, traçabilité du décompte, génération automatique du procès-verbal. La signature électronique du PV par le président de séance et les scrutateurs vaut authentification au sens du règlement eIDAS.